澳洲海外购房水太深怎么办:买家中介经验谈

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澳洲海外购房水太深怎么办:买家中介经验谈 2


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相信很多在海外买房中国买家都有过这样的经历,卖房中介漫天要价,对买家提出的问题一带而过,问了自己在澳洲的亲戚朋友也是缺乏专业信息,甚至还有被“杀熟”的有苦难言之隐,最后发现自己的房产投资前景与买之前得到的信息完全不一样。

这是因为在澳洲卖房子都是卖家给佣金的。但是由于房源独家的问题,总代理权很多都是澳洲本地人才能拿得到,而只分给中国中介很少一部分佣金。所以很多中国中介为了生存,他们仅限于带客人看自己手头上有佣金和最高佣金的房子,这样下来中介带去看的房子就不够全面了。
而且卖家中介代表的是卖家的利益,他们会想尽办法为房子说话,而忽略了买家的感受和买家的实际需要。
买家中介服务的提出是为了让买家买到自己喜欢的房子,而且有充分的比较和分析。买家中介为客户提供的服务效用将远远大于支付的佣金,因为买家中介是为买家分析找合适的房子,比买家律师还要重要。

和卖家中介一样,买家中介在澳洲也是一个很成熟的行业。买家中介有自己的行业协会(REBAA),需要取得政府认可的资质。在过去的几十年中,买家中介帮助数万名客户实现了自己的目标,他们中的多数人同时也是成功的投资人士。
如果您正在考虑为自己寻觅新的投资和自住物业,但又苦于没有时间或经验,委托专业的买家中介代理包括研究市场、看房、谈判,以及参加拍卖的所有事务也许是一个更好的选择。
本期,我们将详细介绍了解买家中介的流程和收费,以及他们分享的一些购房诀窍。

买家中介的收费
大多数买家中介都同时提供不同范围的服务,收取费用取决于服务的种类,所要求的专业深度,以及所购买物业的类型。一般来说,全程服务的收费费率一般在房屋成交价的1.5-3%之间。也有一些公司收取固定费率。
如果买家中介只提供“谈判”服务,帮助卖家在拍卖前后代表买家谈判价格,一般费率在成交价的1%+GST(服务税)。如果你只需要买家中介代理参加拍卖,每次拍卖会的费用一般在500-1000元,如果拍卖成功,费率在0.5% – 1%之间。
如果你希望买家中介帮助你进行专项市场研究或者寻找你满意的物业,收费则取决于研究的区域、研究内容以及难度等。大部分情况下,买家中介对研究报告只收取固定费用,避免从高价中获利的动机。需要指出的是,买家中介提供的是一份独立和公正的报告,这在性质上和卖家中介在向你推介物业时所提供的报告是不同的,前者不会直接从物业成交中获得收入。
和卖家中介一样,绝大多数买家中介只提供独家代理服务。在签订合同时,客户需要交付一部分定金,一般从1000元至服务费的50%不等。如果选择的是全程代理服务,即使物业最终没有成交,前期定金通常也不会全额退还,这是为了补偿买家中介所花费的时间和精力。因此,做出最终决定之前,一定要确保你所选择的买家中介是让你放心和信赖的。

买家在做出决策前,首先应该明确自己的目标和策略,而不是过分关注物业的价格。有经验的买家中介在这方面能起到很大帮助。他说,在这方面的理念和其他投资是相通的:宁可在蓝筹区以公平的市场价购入一套蓝筹物业,而不要选择在次级区购买一处便宜的物业。

买家中介的服务流程
和所有的咨询服务一样,准确高效的沟通是买家中介成功的关键。知名的服务公司都有一套成熟的服务流程,确保在帮助客户厘清目标,并且达成一致的前提下提供研究、搜寻和谈判服务。
对于购买自住房的买家客户,一般能在45天之内帮助他们找到理想的物业,投资客户的周期就相对更短。他还介绍了公司的5步服务流程。
第一步:了解客户需求。在这一阶段,与客户进行充分详细的沟通,确定客户的要求、预算、物业特征、首选区域以及主要目标(自住还是投资),拟定搜索物业概要。

第二步:制订投资策略。通过面谈、电话或网络提供实现目标的策略建议,包括物业类型、区位和策略。

第三步:开展市场研究,拟定意向物业清单。调研各相关机构的权威数据拟定意向物业清单。这包括对区域市场、人口、基础设施、购买趋势等进行分析;联系卖家中介,了解挂牌物业信息;寻找符合条件的非公开出售物业等。最终从100多套物业中再筛选出5-6套物业供买家选择。买家可以亲自看房也可委托中介现场看房,选定意向购买物业。
第四步:物业价格评估。一旦客户选定意向购买物业,公司将提供详细的物业评估报告和物业出价建议。
第五步:谈判与购置。代表买家与卖家或卖家中介开展谈判(必要时参加拍卖),以最好的价格和条件购置物业,并指导买家在整个过程中与律师等其他服务进行沟通。
买家中介的购房建议
投资买家最常犯的错误就是凭经验行事,在缺乏详尽市场研究的前提下,受价格便宜的诱惑而购买边远地区的物业或者楼花。据统计,投资者中(包括海内外)有一半人发现这些物业并没能带来预期的回报。
所以,无论购买自住还是投资房,尽量遵循三不要三要原则。

· 避免靠近主路的物业;避免带有游泳池等公共设施的高层建筑;避免阴暗肮脏的物业;

· 尽量位于选择安静、树木成荫街道的物业;尽量选择小规模精品物业;尽量选择朝向好,房型宽敞的物业。

出价和谈判
除了掌握物业的市场价格,与中介建立关系也很重要。此外,还要有良好的心态,包括耐心、现实以及愿意在一些条款上做出让步。
另外,买家在谈判过程中应该还有一套或几套备选方案,这样才不致于因感情用事支付过高价格。同时,发掘并善用其他意向买家对物业的反馈,尤其是负面反应也有助于价格谈判。他说:“在开放看房时多一些逗留时间,听取其他买家的反馈,再将其反馈给中介,看看他们能否给出更好的条件。”

买家中介在西方文化里非常盛行,可以帮助投资者省去很多时间,得到最真实的信息,拿到最合理的价格。

海外买家对澳洲市场不了解,考察时间有限,语言沟通有障碍,并且习惯于通过亲戚朋友介绍,从而被无良中介误导或者被“杀熟”情况时有发生,但是又苦于渠道有限,很难靠自己寻找到合适的投资机会。同时,因为卖家中介不收取买家任何费用,所以他们只能从卖房中获取最大利益,而不考虑买家的利益。

虽然华人文化对此认同度还处于起步阶段,但是已经有越来越多的华人为了避免上当都骗,尤其是在大额投资时,都会选择站在自己一边的有经验专业人士来为自己服务,用少量的咨询费用来避免不可弥补的错误投资损失。

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