海外置业风险指南-澳大利亚/新西兰/西班牙/塞浦路斯

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海外置业风险指南-澳大利亚/新西兰/西班牙/塞浦路斯 2


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海外置业听起来是既“高大上”又能规避风险的保值投资项目,然而实际上,往往由于中国买家不熟悉当地的政策、语言不通、或者被某些无良中介所骗等,使得不少华人买家在海外置业的时候吃了大亏。看看海外置业如何避开这些坑?

1
买还是不买?这些指标告诉你!

据中国侨网的报道,北京的董先生因看中了西班牙的移民政策,故选择了在西班牙置业。

董先生一家来到西班牙定居后一次与邻居用英语闲聊时,董先生才发现自己当时的购房价格至少比与自己同时期购买同类别墅的邻居高了至少20万欧元。

觉得自己被坑后,董先生找到律师咨询此事。

却被告知,西班牙为自由市场经济国家,地产开发商有权对开发的房产自由定价。董先生签订了正式合同,表示同意房屋价格,并自愿付清了全款。此交易程序已经完成,合同也真实有效,并不符合西班牙刑法第248条关于构成诈骗的规定。

投诉无门的董先生只好再三表示“自己吃了哑巴亏,二十万欧元买个教训”。

董先生之所以会吃这个哑巴亏,是因为在购买房产前,没有进行指标分析价格是否合理。

所以如果要是不想跟董先生吃一样的亏,购房一定要抛开个人喜好,通过对国际通行的房产投资数据和指标分析的结果来判断这个房子是否值得购买。租售比、收入与房价比、失业率、空置率、租金回报率是你要考虑的几个关键问题。

租售比可以帮你判断当地楼市是否存在泡沫;家庭年收入与房屋均价比可以帮你判断当地房价是否合理;失业率——帮你判断未来3~6个月房价走势。

只有这样,才能清楚知道当地房地产的行情,不被人坑!

2
买公寓还是别墅?土地也是钱!

房地产讲师Victor刘磊为我们举了一个生动有趣的例子说明:假如在澳大利亚的墨尔本投资一套房产,价格同样是50万澳元,一套是公寓,另一套是独栋别墅。

公寓位于市中心,两房,需缴纳5000澳元印花税。根据改州印花税为土地价值的5%可推算出土地价值为10万澳元,建筑价值为40万澳元,联名地契。

而别墅位于郊区,需缴纳13500澳元印花税,可知土地价值为27万澳元,建筑价值为40万澳元,独立地契。

通过比较可得出一下结论:在相同或接近的投资额度下,选择土地价值与建筑价值比值高且是独立地契的别墅,更胜一筹。

因此在海外购房时,千万别忽略土地的价值。国内买居住用房,只有70年产权,而国外更多是永久产权。

土地是有限资源,长期来看,土地的价值永远存在,而房产随着时间的推移,会有损坏、折旧。在相同或接近的投资额度下,选择土地价值与建筑价值比值高且是独立地契的别墅,更胜一筹。

3

买哪个地段?首推白人聚居区!

据新西兰天维网报道,刘先生在进行一番比较后,刘先生认为奥克兰地区西区的某地区房价涨幅惊人,增值潜力很大,于是以18万新币(约80万元人民币)的价格买下了一栋房屋。

然而,令刘先生万万没想到的是,自己在新西兰刚买的房子在短短两个月内竟然被盗3次!

该房屋接连遭到两次入室偷盗不但令房客损失惨重,还使得刘先生购置的全新家电亦被洗劫一空。

远在国内的他不得不请长假用来处理被盗后的报警、保险理赔、房屋修缮等繁琐的问题,同时要面临同样遭受损失的友人和房客的责难。

为啥刘先生会遭受如此劫难?

皆因他只看到了该地区近年来的房价涨幅,认为增值潜力大就豪爽买下,殊不知这地区却是奥克兰治安环境比较差强人意的地区,所以才酿成了两个月惨遭3次盗窃的事件发生。

所以,海外置业无论是自住还是投资,首先要明确目标城市的购房区域和周围的居住人群。无论在哪个国家购房,本地人或白人聚居区域都是首选,此外也可以选择中国移民聚集地。

这样的话,附近的设施以及治安环境都会比较稳妥。

4
吃透当地法律法规!

据京华时报报道,北京的徐女士花费3百万元人民币,在地中海小国塞浦路斯购买了一套面积达90平方米的公寓。

而令人惊讶的是,许女士不但无法获得房屋地契,而且在去年8月,她儿子的永久居留权被取消。

原因是塞浦路斯移民法规定孩子年满18周岁就会失去永久居留权,重新申请的话必须满足一定财产要求,其中一条就是名下的房产退税后的价格要达到30万欧元。而许女士购买的公寓退税后的价格为29万欧元。

出现这个局面的原因是,许女士表示他对塞浦路斯当地的所有政策都是经由移民的中介公司告知她的,如今中介公司的多个保证都未能实现,许女士担心未能获得房屋地契的她的房子随时都会被银行收走,花出去的300万元最后只是打了个水漂。

因此,给各位提个醒儿,海外购房,一定要事先研读当地对于非本国居民购房的法律法规、限制条款以及贷款和税费要求。否则你跨越千山万水好不容易赚的那点儿钱和你通过各种购房技巧获得的收益,就都被当地政府“收走了”。

5
保证资金安全、明确资金去向

中国侨网报道,上海某公司高管魏先生通过一家中西合资的咨询公司相中了西班牙某海边城市的度假别墅一套,总价二十七万九千欧元。

该西班牙公司告诉魏先生,如果公证书价格可以写低一些,那么房东可以少交点税,这样也可给魏先生适当优惠房价。

魏先生听取了该咨询公司的劝告,授权该公司私下向房东支付七万欧元,并做了“阴阳公证书”,将公证书上的价格由二十七万九千欧元写成二十万九千欧元。

然而,收到这笔差价后,咨询公司却翻脸不认人,导致魏先生的7万欧元蒸发。

所以,在海外置业时,一定要保证资金安全。汇款出去,要知道谁收钱,美国房产交易都是汇款到第三方的信托账户,而且合同都是经过律师审查的。所以给钱的时候,要是要求你直接汇款给私人,那就要小心了。

6
聘请律师监督中介和房产服务

音乐老师胡老师退休后决定和老伴儿办理非营利移民西班牙,安享晚年。

在马德里某华人聚集区看房时,胡老师认识了某华人中介。该中介声称,可包办非营利移民的整套手续,收费仅千余欧元。

胡老师交了定金后,该中介陪同胡老师老俩口办理了申请外国人身份证号码、银行开户和授权等手续。

胡老师回国后觉得事情可疑,便想中断服务,却遭到该公司的威胁:如果胡老师不继续办理移民,则无权要求返还之前来西班牙办理的材料。

这样以来,胡老师的移民计划受到了影响:一来需要再次来西班牙重新办理各项手续;二来胡老师的银行授权书和汇款文件也被该中介扣住,胡老师担心自己未来在西班牙投资的安全性会有隐患。

因此,投资者自己寻找或参与寻找房源,掌握选房的主动权;聘请独立的第三方律师对中介或者地产商提供的房产做法律调查后再决定是否买房,对整个买房的过程进行法律监督,对天价“房价陷阱”说“NO!”。

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