旅游度假圣地澳大利亚的房产走势了解一下?

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悉尼

数据显示,澳洲房产市场自去年起遇冷,尤其是悉尼的房价还出现了急剧的下降。截止至今年3月前的一年时间里,悉尼房价共计下跌2.1%。要知道,在2012至2017年的五年时间中,悉尼房价一直保持在每年增长20%的水平

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CoreLogic 首席分析师 Tim Lawless 表示,“目前很多投资人都把目标集中在了蓝筹地区,也就是悉尼东部发展前景较好的一些区,并想从中获利,那你们可能就要失望了。”

据统计,悉尼东区房价下跌了0.8%,超过了悉尼外西区和西南区的房价跌幅。同时从CoreLogic的数据也可以看出房价跌幅最大的地区出现在北悉尼和Hornsby(-4.9%),近西悉尼(-6.2%),以及近西北部的Ryde(-4.6%)。

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对此,Lawless也表示,尽管房价还有可能继续下跌,但跌幅已然达到峰值。今年3月悉尼房价下跌0.3%,但2月、1月和去年12月的跌幅分别为0.6%、0.9%和0.9%,这也说明了跌幅在逐渐减小。

总得来说,悉尼房价的下跌情况比预想的要好,Lawless把这种缓慢的房市回暖归因于投资人正在逐步返回房产市场,“目前信贷投资者和只付息贷款人的数量都在增加,”

从澳储行公布的信贷总量显示,去年12月至今年2月这三个月中,投资住房信贷的年化增长率仅为2.3%,远低于澳大利亚审慎监管局(APRA)设定的10%的增长基准。

“目前来看悉尼房市不会再度出现大幅下跌,但若想回到2012至2017年的鼎盛时期也不不太可能的。除了信贷投资者的小幅增加,租房市场还是较为冷清,信贷政策也依然是皇家委员会关注的重点。因此可以说,尽管房价即将到达最低值,但投资人期待的2016年底到2017年初的那种大幅回暖应该也不会出现。”Lawless说。

墨尔本

再看看全澳第二大房产市场墨尔本,这里的房价就相对稳定许多了,尽管今年3月房价出现了0.2%的小幅下降,但过去的一年中,房价总体还是平稳增长了5.3%。

塔州

塔斯马尼亚和霍巴特的房市依旧是表现最好的地区,房价也持续增长。今年3月霍巴特的住房价格增长了1.7%,年增长达到了13%,为全澳最高,而塔州其它地区总体房价的年增长也达到了5.4%。

对此,Lawless解释道,“很多州际移民都开始倾向于选择经济上更能承受的地区,因而塔州吸引了很多来自悉尼和墨尔本的人们,以及他们的资产,从而带动了当地房产市场需求量增加。”

2房产折旧新政打击房市

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总的来说,去年一年澳洲的房产市场还是冷清了许多,这主要有两方面原因阻挡了房产投资人的热情。经济上,澳大利亚审慎监管局(APRA)出台的贷款限制让只付息贷款人的利率增加了将近1%,并提高了投资人获得投资贷款的门槛。

而在税收上,澳大利亚税务局(ATO)限制了一部分税款减免政策,例如与住宅物业相关的出行费用已不能再进行抵税,以及对房屋折旧出台的新规,都在一定程度上影响到了买房者的热情。

要知道,ATO允许投资者在房屋建造完工之后,申报房产的折旧部分用以抵税。折旧通常分成两部分,Capital Work和Plants and Equipment。Capital Work部分的折旧是指房屋结构部分的折旧,也就是房屋内不可移动的部分,比如说房屋的墙壁,砖瓦,地上铺的瓷砖等。Plants and Equipment通常指房间内可以移动的部分,包括地毯,空调,烤箱,窗帘等。

然而2017年5月9日起,ATO颁布了新的折旧规则,主要针对房屋设施设备部分(Plants and Equipment)进行了如下修改:

在2017年5月9日之后交换合同的房产交易,购买二手房的新买家,将不能申报由前房东购买的,在过户之日已经存在的Plant and Equipment部分的折旧用于抵税。

购买新房用于投资用途的,依然可以申报Plant and Equipment部分的折旧。

房屋过户以后再购买的物品,可以用于申报折旧。

2017年5月9日之前过户的房屋,业主依然可以申报Plant and Equipment部分的折旧。

这对购房者而言是个大麻烦。专业房产折旧机构BMT的CEO Bradley Beer表示,“政府此举给了房产投资人一记重创。对于一个价值$50万的两室新房,其设施设备部分的折旧可以达到$33,401,而在第一年中的折旧平均也有$5785。”

在新政之前,这一税款减免政策也是吸引购房者的一大亮点,但在此之后,必会削减购房人的一部分热情。

3未来两年房市预测

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此前,穆迪分析公司(Moody’s Analytics)曾结合CoreLogic 房价信息对澳洲房产市场进行了预测。当时该公司就称悉尼蓝筹地区的房价在过去的五年中增幅达到了50%至60%,但如今这些地区的房价也将下跌,并在未来两年中带动整个悉尼的房价出现下滑。

如今看来,这预测,准!

那么回过头来,我们再看看此前穆迪分析公司还对澳洲房市做过哪些预测。

新州悉尼

总的来说,2018年悉尼独立屋房价将下跌4.2%,而公寓的价格趋于稳定,预计会提高0.3%。City内的房价预计会下跌10.1%。

但到了2019年,悉尼的独立屋房价将缓慢上升0.9%,公寓的价格也将上涨1.6%。

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维州-墨尔本

得益于当地经济的发展,州际移民和海外移民的增长,墨尔本房价将平稳增长。独立屋价格将在2018和2019年分别上涨3%和0.9%,而公寓的价格也会分别上涨5.2%和2.2%。

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昆州-布里斯班

2018年,布里斯班的独立屋房价预计增长1.8%,并在西部和City的增长趋势最为迅猛,而南部房价会略微下降。公寓的房价也预计会增长1.9%。

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西澳-珀斯

预计2018年珀斯的房价仍会持续下降,2019年会出现小幅回暖。

塔州-霍巴特

预计2018年珀斯的房价将继续领跑全国,就业复苏,经济增长,以及旅游页蓬勃发展所带来的民宅以及旅游地产短缺问题都不可能在短期内得到缓解,因此房价的上扬速度可能再创新高。

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