澳大利亚房地产开发政策及入门条件|私人也能做房地产?

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澳大利亚一直是海外置业的大热国家,因为它政治稳定,自然环境好,宏观经济基础稳固,人口逐年增长,生活方式多样等等,每年都吸引大批海外人士投资置业。近几年来越来越多实力投资人士把目光投向了地产开发,自己开发别墅和公寓项目。但是和其他国家一样,在澳大利亚房产开发也并非一件容易事情,要受制于政府的政策、有市场、经济环境、销售和建造的风险。当然和优秀的地产公司合作开发也是一种趋势,降低风险的同时,也能收获理想的利益。

澳大利亚房地产开发政策及入门条件|私人也能做房地产?

澳洲的土地分为国有和私有两种,任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。房地产开发企业买地后,建好房子卖出去或租出去,这种开发形式多数建设的是商业用房或其它非住宅用房(公寓式住宅建造量很少),一般由资金雄厚的房地产开发企业承担。一般情况下,从事住宅开发的房地产企业规模很小,几个人,十几个人,只建几栋房子十几栋房子。

在澳洲,澳洲房地产开发商只要具备相应的注册资金,到政府部门申请执照,登记后即可成立。澳洲政府没有规定房地产开发企业必须具有资质,但是严格规定了规划设计师、建筑师、营销策划师、澳洲房地产中介人员必须具有政府颁发的资质证书才能执业。在澳洲,大型房地产开发企业,从业人员中有设计师、建筑师、营销专家和市场研究人员,但多数企业仅有几个财务专家,每建一栋住宅请设计师设计,找建筑师征求意见,提出施工方案,委托建筑师雇工人施工,完全是一种合同关系。

澳大利亚房地产开发政策|开发具体流程:

1

澳大利亚房地产开发政策|开发目的:

地产开发与购买投资房一样,要充分考虑到自身的目的和预算。一般开发意向(目的)分为两种情况:开发自住和开发投资。开发自住一般指拆除旧的房屋,建造新的房屋自住。通常来说,开发自住的成本要低于购买新房或二手房的费用,特别是对预算有限的young couple或者刚入职的职场新人来说,开发自住既满足现阶段的住房要求,还贷压力小,还可以在以后经济充裕的条件下将自住房改为投资使用(出租或转售),起到一个过渡的作用。开发投资一般是指对土地进行分隔,建成多栋联排或公寓出售。简言之,购买的土地越大,批准建造物业的数量也就越多,得到的收益也就越可观。

2

澳大利亚房地产开发政策|开发预算:

在确定了开发目的后,根据预算制定开发计划,例如在预算内能购买多大面积的地、如何购买、建筑的预算、土地贷款和建筑贷款等等问题。最重要的是预算回报率和控制风险,需要咨询专业的地产开发顾问。

3

澳大利亚房地产开发政策|购买土地:

这个阶段往往已经决定了该项目的成功与否,因此要特别注意土地的性质。是否商业用地、住宅用地、工业用地、农业用地等等?是否可以转用途?土地上现有建筑物是否不可拆除?对开发商是否有什么特殊限制?例如高度和占地面积限制等等,当然最重要的是土地的地理位置,这直接决定了土地的价格和未来项目的销售价格。

4

澳大利亚房地产开发政策|申请批文:

土地成功购入后,需要请专业的土地规划师设计出整个地的住宅规划,包括物业数量、种类(联排别墅/公寓)、布局及drive way等等提交至所属的city council,等待批准(半年时间左右)。很多人在土地购入时是带着规划批文一起买的,这样可以节省时间,但是通常土地的出让方如果出让的是一块带规划批文的土地,则出让价格就会包含了一部分未来的利润。温馨提醒:设计图面积与实际建筑面积会有些许的误差,属于合理范围。

5

澳大利亚房地产开发政策|预售:

在澳大利亚这一步骤非常关键,预售的时间直接影响了银行贷款的审批和用于施工的进度。一般来说,拿到开发批文后就可以开始预售。当物业的销售数量超过总数的一半以上才可以正式施工建造。例如一块批准建造4栋联排别墅的土地,其中2栋已经出售,这时就可以开始动工。另外,银行在批出建筑贷款前对预售环节有很大的话语权,例如预售阶段可以销售给海外人士(FIRB)的比例等。

6

澳大利亚房地产开发政策|建造房屋

在澳大利亚做开发的特点之一是,正式施工开始前的时间很难把握,例如银行贷款的批出时间取决于预售进度。而一旦正式开始进入施工阶段,时间基本上就比较可以掌控了,除非受极其恶劣的天气影响。一般而言,承建商都会在合理的时间段内完成建造工作。承建商在合理的理由下工程可以延迟,因此,建筑合约的拟定就异常重要。一个好的项目经理或者管理公司是保证开发商权益和施工顺利进行的关健。

 
开发黄金法则:
 了解自己处于房产周期的什么位置因为房地产项目通常要2-3年时间才完成,必须了解影响房地产业的各项经济指标,不要房子建好了,经济周期又恰好到了低谷期。

 

 认真细致做好尽职调查不要完全相信和依赖乐观数据,要研究好规划控制和地形地貌

 

 做好正确详尽的预算把各种可能发生的细小费用都算进去,并且预留足够数量的不可预见费用。

 

 不要超高价抢地买地的时候就要让自己有合理利润,不然后期会非常被动。

 

 对于工程进度有实际的估算很多的发展商对工程进度偏向过于乐观,一个切合实际的进度表能让你的预算做得更准确,同时一定要预留一些不可预见费用,防止工期延误。

 

 组建一个自己的团队包括律师、会计师、贷款专家、建筑师和销售代理等等,还要有一个项目统筹经理。

 

 认真对待每一份文件所有与顾问和承包商开往都要以书面文件为准,这能避免误解。

 

 不要过于自信许多开发商就是过于相信自己对市场的判断,过于相信自己对盈利的预测而遇上不必要的麻烦。

 

总而言之,虽然澳洲整体市场很理想,但是地产开发过程还是比较复杂,需要注意的细节较多。尤其对中国的投资者来说,中国与澳洲的房产市场截然不同,做开发之前须找专业人士详细了解澳洲本地情况,降低和控制风险,结合自身的目的和预算做好整个投资开发计划。 

 

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