旅游度假圣地澳大利亚的房产走势了解一下？

去澳大利亚旅游的时候，顺便了解一下最新的澳洲房产走势岂不美哉？毕竟澳洲并不限制海外购房者，而且也可以根据海外收入发放银行贷款，比被忽悠去买山东威海海景房不知道好了几百倍。

悉尼

数据显示，澳洲房产市场自去年起遇冷，尤其是悉尼的房价还出现了急剧的下降。截止至今年3月前的一年时间里，悉尼房价共计下跌2.1%。要知道，在2012至2017年的五年时间中，悉尼房价一直保持在每年增长20%的水平。

CoreLogic 首席分析师 Tim Lawless 表示，“目前很多投资人都把目标集中在了蓝筹地区，也就是悉尼东部发展前景较好的一些区，并想从中获利，那你们可能就要失望了。”

据统计，悉尼东区房价下跌了0.8%，超过了悉尼外西区和西南区的房价跌幅。同时从CoreLogic的数据也可以看出房价跌幅最大的地区出现在北悉尼和Hornsby（-4.9%），近西悉尼（-6.2%），以及近西北部的Ryde（-4.6%）。

对此，Lawless也表示，尽管房价还有可能继续下跌，但跌幅已然达到峰值。今年3月悉尼房价下跌0.3%，但2月、1月和去年12月的跌幅分别为0.6%、0.9%和0.9%，这也说明了跌幅在逐渐减小。

总得来说，悉尼房价的下跌情况比预想的要好，Lawless把这种缓慢的房市回暖归因于投资人正在逐步返回房产市场，“目前信贷投资者和只付息贷款人的数量都在增加，”

从澳储行公布的信贷总量显示，去年12月至今年2月这三个月中，投资住房信贷的年化增长率仅为2.3%，远低于澳大利亚审慎监管局（APRA）设定的10%的增长基准。

“目前来看悉尼房市不会再度出现大幅下跌，但若想回到2012至2017年的鼎盛时期也不不太可能的。除了信贷投资者的小幅增加，租房市场还是较为冷清，信贷政策也依然是皇家委员会关注的重点。因此可以说，尽管房价即将到达最低值，但投资人期待的2016年底到2017年初的那种大幅回暖应该也不会出现。”Lawless说。

墨尔本

再看看全澳第二大房产市场墨尔本，这里的房价就相对稳定许多了，尽管今年3月房价出现了0.2%的小幅下降，但过去的一年中，房价总体还是平稳增长了5.3%。

塔州

塔斯马尼亚和霍巴特的房市依旧是表现最好的地区，房价也持续增长。今年3月霍巴特的住房价格增长了1.7%，年增长达到了13%，为全澳最高，而塔州其它地区总体房价的年增长也达到了5.4%。

对此，Lawless解释道，“很多州际移民都开始倾向于选择经济上更能承受的地区，因而塔州吸引了很多来自悉尼和墨尔本的人们，以及他们的资产，从而带动了当地房产市场需求量增加。”

2房产折旧新政打击房市

总的来说，去年一年澳洲的房产市场还是冷清了许多，这主要有两方面原因阻挡了房产投资人的热情。经济上，澳大利亚审慎监管局（APRA）出台的贷款限制让只付息贷款人的利率增加了将近1%，并提高了投资人获得投资贷款的门槛。

而在税收上，澳大利亚税务局（ATO）限制了一部分税款减免政策，例如与住宅物业相关的出行费用已不能再进行抵税，以及对房屋折旧出台的新规，都在一定程度上影响到了买房者的热情。

要知道，ATO允许投资者在房屋建造完工之后，申报房产的折旧部分用以抵税。折旧通常分成两部分，Capital Work和Plants and Equipment。Capital Work部分的折旧是指房屋结构部分的折旧，也就是房屋内不可移动的部分，比如说房屋的墙壁，砖瓦，地上铺的瓷砖等。Plants and Equipment通常指房间内可以移动的部分，包括地毯，空调，烤箱，窗帘等。

然而2017年5月9日起，ATO颁布了新的折旧规则，主要针对房屋设施设备部分（Plants and Equipment）进行了如下修改：

在2017年5月9日之后交换合同的房产交易，购买二手房的新买家，将不能申报由前房东购买的，在过户之日已经存在的Plant and Equipment部分的折旧用于抵税。

购买新房用于投资用途的，依然可以申报Plant and Equipment部分的折旧。

房屋过户以后再购买的物品，可以用于申报折旧。

2017年5月9日之前过户的房屋，业主依然可以申报Plant and Equipment部分的折旧。

这对购房者而言是个大麻烦。专业房产折旧机构BMT的CEO Bradley Beer表示，“政府此举给了房产投资人一记重创。对于一个价值$50万的两室新房，其设施设备部分的折旧可以达到$33,401，而在第一年中的折旧平均也有$5785。”

在新政之前，这一税款减免政策也是吸引购房者的一大亮点，但在此之后，必会削减购房人的一部分热情。

3未来两年房市预测