澳大利亚房产拍卖规则扫盲

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澳大利亚房产拍卖规则扫盲 2


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清盘率:澳洲数据APM计算清盘率的公式:

(拍卖现场售出数+拍卖前售出数)/(出售的总额+流拍数+撤销拍卖数)。

这个计算结果是各大主流媒体所公布的最保守的清盘率。

澳大利亚清盘率最高的是维洲(墨尔本),605套房屋被拍卖,清盘率高达79%!紧接着就是新州(悉尼),635套被拍卖,清盘率为78%!

其中墨尔本市上周522套房产被拍卖,清盘率也高达80%!

Raine & Horne和J Pratt Realty的拍卖主管普拉特(James Pratt)表示,虽然近期当局尝试让失控的房价放缓,但总体而言,来自中国买家的需求依然非常强劲。

而且,他还表示,中国买家在拍卖会上的功力大增,已经不是仅仅因为“钱多”而拍卖成功。

“4,5年前,他们总是带着中介或者翻译员,”他说,“现在,我真的看到许多第二语言为英语的中国买家的出色表现。”他们已经拥有一套明确的拍卖战术!

但房屋拍卖会更像是一把双刃剑,对于买卖双方而言都有许多值得探讨了解的地方,以保障自己的权益。那么,在澳大利亚参加拍卖会买家要注意些什么呢?

澳洲房产拍卖规则,全澳通用规定:

1 拍卖是无附加条件的,而且没有冷静期;

2 假叫——为了抬高叫价而做的非真正的出价,是非法的;

3 当出价达到了卖主的保留价格后,房产即「在市」,即肯定要卖出了;

4 如果出价没有达到保留价,那么出价最高者有首先的权利去与卖主协商;

5 拍卖成功后立即付定金,签合同;

6 拍卖中卖主所出的叫价,必须要向买家宣佈。

不同洲具体不同的规定:

新州:

1 广告上仅仅含糊地写价格指导(如45万澳元起价)将被处以最高2.2万澳元的罚款,而且被发现对故意低报价有责任的代理将失去他们的售房佣金。

2 买家必须事先登记才能在拍卖会上出价。

3 与昆省不同的是,在一处房产的拍卖会上,卖家叫价只能有一次。

昆州:

1 如果拍卖没有成功,那么在拍卖会后48小时之内达成的私下买卖合同没有冷静期,如果买家是当时在拍卖会上登记了要竞标的,那么也没有冷静期。

2 卖主或其代理给买家提供指导价是非法的。如果房产会在依据价格而搜索的网站上出现,那么网站必须出具声明,解释那里的价格并不是指导价。

3 买家必须在拍卖会前注册,领取一个号码牌,才能在拍卖时出价。

4 拍卖师必须有一个拍卖师的执照,而只持有一家房地产代理的执照是不行的。

5 卖主并不需要定好一个保留价,如果他们定出了保留价,那么他们必须在拍卖前以书面的形式写好,而当竞标者出价达到此价格时,拍卖师并不需要宣佈。

6 在达到保留价之前,拍卖师可以接受卖主的叫价,但在超过保留价之后,卖主的叫价被视为「假叫」,是非法的。

维州:

1 如果在拍卖会前72小时,买家出价被卖家接受,那么买家就没有了冷静期。

2 买家不必事先登记就可以在拍卖会上出价。

3 维省的拍卖师并不需要像在其它省份一洋需要持有专门的拍卖师执照。

4卖家的叫价也不受任何限制。

南澳:

1 买家需要事先登记,并且亮出自己的有照片的身份证明。

2 在拍卖日当天达成的买卖交易,即使不是在拍卖会上落槌达成的,没有冷静期。

3 拍卖师必须是注册的拍卖师。

4 卖家出价最多只能三次。

5 在市场营销过程中,房产代理可以选择不提供任何指导价的估计,而是提供一个最近房产销售信息的列表。

6 保留价必须由卖主以书面的形式定好。

7 如果卖家曾经以口头或书面形式表示过一个可以接受的价格,那么保留价不可以比此价格的110%还高。

西澳:

1 拍卖竞价开始前,拍卖师将宣读关于房产的细节与条件。

2 卖家叫价可以做10次,通过拍卖师来做。

3 与维省相同的是,买家不需要事先登记。

北部行政区:

1 在拍卖前达成的买卖合同没有冷静期。

2 现场持槌主持拍卖的必须是有执照的拍卖师。

3 卖主必须在拍卖会开始前定出保留价,此价拍卖师绝定不能透露。

4 卖家的叫价没有次数限制,只要向买家说明是卖家叫价即可。

塔州:

1 买家必须事先登记。

2 与维省和北部行政区一洋,塔省对卖家的叫价次数没有限制。

另外,了解竞拍的过程及术语是进入房产拍卖的必修课程,也可让你的情绪更加稳定。

拍卖前准备
1
了解物业所在区的信息

包括这个区的房产中位价,周边环境,学校交通等。也可以去评估机构获得一份次房产的估价报告,了解一下这个物业及周边的信息。

2
了解这个物业的具体信息

 对这个拍卖房子的新旧、结构、占地面积、所需交纳的各项费用也应有所了解。一般的房屋拍卖都会提前一个月安排开放,购买者应该抓住看房的机会,实地参观并对房屋做出更真实的了解。

3
准备好10%的订金

 一旦竞拍成功,需要当场支付10%的订金,剩余90%的房款将在房屋交接时完成支付。

4
去银行获得贷款审核

参加拍卖前,你需要和银行接洽让银行审核你的最高贷款能力,并了解自己的最高贷款额度。

5
找律师进行合同的审核

拍卖前,你需要向卖家中介索取购房合同,提前找律师审核。一旦你在拍卖会竞拍成功后,当场就要与卖方签订购房协议,无法再更改或取消合同。

拍卖进行中

拍卖开始之前,拍卖师会宣布一下拍卖的条件,这里比较需要注意的是拍卖购买的物业包括哪些内容。如果有什么不明白,可以在拍卖开始之前向拍卖师提问。

 

拍卖开始后,你可以出价,争取在自己可接受的价格范围内获得物业。当然,因为每场拍卖只有一个获胜的买家。

卖主管普拉特总结了下面的小技巧:

  • 如果你的英文不够好,可以在拍卖师号召出价的时候,请中介把价格写下来。
  • 摆出一副扑克脸,并且作出非常自信的样子。
  • 要一鸣惊人。在拍卖师喊出开售价的时候,不要躲在后面,等着别人先出头,索性一口喊出个高价。

 

  • 不要害怕拖慢拍卖会的节奏,也不要害怕以不均匀的金额加价。如果拍卖师的加价幅度是2.5万,你可以试试只加2.15万。
  • 如果房子眼看着要流拍,那么一定要确保自己成为最后一个出价、而且出价最高的人。这可以确保你在拍卖会之后获得与卖家谈判的优先权。
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